Acheter un appartement à Nice en tant qu'étranger non-résident : le guide complet 2026
La France est l'un des pays les plus ouverts au monde en matière d'acquisition immobilière par des étrangers. Mais la procédure comporte des spécificités que be
La France est l'un des pays les plus ouverts au monde en matière d'acquisition immobilière par des étrangers. Mais la procédure comporte des spécificités que beaucoup de non-résidents découvrent trop tard — et qui peuvent coûter cher.
Peut-on acheter sans être résident français ?
Oui, sans restriction. Un ressortissant espagnol, mexicain, argentin ou de tout autre pays peut acquérir un bien immobilier en France sans autorisation préalable. Pour les ressortissants de l'Union européenne, les droits sont identiques à ceux d'un Français. Pour les ressortissants hors UE, quelques formalités supplémentaires peuvent s'appliquer (justificatif d'origine des fonds notamment), mais l'acquisition reste entièrement possible.
Les étapes de l'achat immobilier en France
La procédure française est encadrée par la loi et se déroule en plusieurs étapes obligatoires :
- Recherche et visite : identification du bien via un agent ou off-market.
- Offre d'achat : document écrit non contraignant, soumis au vendeur avec délai de réponse.
- Compromis de vente : contrat préliminaire signé chez le notaire ou sous seing privé, avec versement d'un dépôt de garantie (5 à 10% du prix). Délai de rétractation légal de 10 jours pour l'acheteur.
- Période intermédiaire (2-3 mois) : montage du financement, vérifications juridiques par le notaire, réalisation des diagnostics obligatoires.
- Acte authentique : signature finale chez le notaire, paiement du solde et remise des clés.
Les frais réels à prévoir
L'erreur la plus fréquente des acheteurs étrangers est de budgétiser uniquement le prix du bien. Les frais annexes représentent en moyenne 8 à 10% du prix pour un bien ancien :
- Frais de notaire : 7 à 8% du prix dans l'ancien (taxes, émoluments, débours). Environ 2 à 3% dans le neuf.
- Honoraires d'agence : inclus dans le prix affiché (FAI) ou en sus (vérifier le mandat).
- Frais bancaires : si financement par emprunt, prévoir frais de dossier et garantie hypothécaire.
- Charges de copropriété : à vérifier avant achat (montant annuel, travaux votés).
- Taxe foncière : impôt annuel à la charge du propriétaire, variable selon la commune et la superficie.
Financement : peut-on emprunter en France en tant que non-résident ?
Oui, mais avec des conditions plus strictes qu'un résident. Les banques françaises prêtent aux non-résidents, généralement en exigeant un apport de 20 à 30% et des revenus justifiés dans le pays d'origine. Les taux proposés sont souvent légèrement supérieurs. Certaines banques internationales présentes en France (BNP Paribas, Société Générale) ont des divisions dédiées aux non-résidents.
Alternative de plus en plus courante : l'achat comptant (cash). Sur la Côte d'Azur, plus de 60% des transactions au-dessus de 2 millions d'euros se font sans emprunt. Même sur le segment intermédiaire (300 000 à 800 000 €), l'achat comptant est fréquent pour les acheteurs internationaux.
Fiscalité du propriétaire non-résident
Si vous louez votre bien (longue durée ou saisonnier), les revenus locatifs sont imposables en France, même si vous résidez à l'étranger. Pour les résidents espagnols, la convention fiscale France-Espagne prévoit que ces revenus sont imposés en France et déclarés en Espagne sans double imposition.
En cas de revente, la plus-value est également taxée en France. Les non-résidents européens bénéficient d'un abattement progressif selon la durée de détention (exonération totale après 22 ans pour l'IR, 30 ans pour les prélèvements sociaux).
Avant de signer quoi que ce soit, consultez un notaire ET un conseiller fiscal spécialisé non-résidents. Le notaire gère la légalité de la transaction, mais la stratégie fiscale (SCI, nom propre, démembrement) doit être définie en amont. Je peux vous recommander des professionnels bilingues qui travaillent régulièrement avec des acheteurs hispanophones.
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Questions fréquentes
Un non-résident peut-il acheter un appartement à Nice ?+
Oui. La France n'impose aucune restriction à l'achat immobilier par des étrangers non-résidents. Un citoyen espagnol, mexicain ou de tout autre pays peut acquérir librement un bien à Nice ou sur toute la Côte d'Azur. Les ressortissants UE bénéficient des mêmes droits qu'un Français. Des formalités d'origine des fonds peuvent s'appliquer pour les ressortissants hors UE, sans bloquer l'acquisition.
Quels sont les frais d'achat immobilier en France pour un étranger ?+
Pour un bien ancien, prévoir environ 7 à 8% du prix en frais de notaire (taxes d'État, émoluments du notaire, débours), soit environ 28 000 à 32 000 € pour un bien à 400 000 €. Les frais d'agence sont généralement inclus dans le prix affiché. Si vous empruntez, ajoutez les frais bancaires (1 à 2% du montant emprunté). Au total, budgétisez entre 8 et 10% au-dessus du prix d'achat.
Combien de temps dure un achat immobilier en France ?+
La procédure dure généralement de 2 à 4 mois entre l'offre d'achat acceptée et la signature de l'acte authentique chez le notaire. Ce délai inclut 10 jours de rétractation légale, la période de montage du financement (si emprunt), les vérifications juridiques du notaire et la réalisation des diagnostics immobiliers obligatoires. Un achat comptant peut parfois être finalisé en 6 à 8 semaines.
Comment sont imposés les revenus locatifs d'un non-résident espagnol en France ?+
Les revenus locatifs générés par un bien situé en France sont imposables en France, même pour un propriétaire résidant en Espagne. La convention fiscale Franco-Espagnole du 10 octobre 1995 prévoit que ces revenus sont imposés dans le pays où se situe le bien (France), avec un crédit d'impôt applicable en Espagne pour éviter la double imposition. Le taux minimal d'imposition pour les non-résidents UE est de 20% sur les revenus nets.
Qu'est-ce qu'un compromis de vente en France et comment fonctionne-t-il ?+
Le compromis de vente (aussi appelé promesse synallagmatique de vente) est le contrat préliminaire signé entre acheteur et vendeur, avant l'acte authentique chez le notaire. Il engage les deux parties sur le prix, les conditions et le délai de finalisation. L'acheteur verse un dépôt de garantie de 5 à 10% du prix. Il dispose d'un délai légal de rétractation de 10 jours (loi SRU) pendant lequel il peut annuler sans pénalité. Des clauses suspensives (obtention du prêt, absence de servitudes rédhibitoires) protègent l'acheteur en cas d'imprévu.
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